2012-2016年中国办公楼行业市场发展分析及投资前景预测报告

 报告简介

　　2011年在住宅市场调控的大背景下，中国的办公楼市场迎来了全面发展的时代。受益于投资资金挤出、经济结构调整和投资回报优良，2011年全国办公楼市场租售两旺，价格与租金均出现大幅上涨。受此影响，开发商纷纷进军商业地产市场，办公楼建设如火如荼。越来越多的发展商将目标转向写字楼市场，地方政府也不失时机的增加了商办用地的供应力度，写字楼投资建设与前几年相比出现了大规模的增长，而一些新兴商务区的崛起成为近年来写字楼市场的一大亮点。

　　2011年，全国写字楼竣工面积将达到2595万平方米，同比增长48.4%。按照写字楼的施工周期，写字楼从新开工到竣工的周期一般为3年。根据统计规律，我们认为正常情况下，写字楼年度的竣工面积应该为其三年前写字楼新开工面积的90%-100%，我们以95%为平均值。根据2009-2011年全国写字楼的新开工面积计算，预计2012年、2013年、2014年的写字楼竣工面积将分别达到2673、3494、5216万平方米，环比分别增长3.02%、30.71%、49.28%。2011-2014年，全国写字楼竣工面积将持续处于高位，未来消化能力堪忧。

　　虽然短期来看写字楼市场仍将向好，但是未来市场或将面临调整压力，供应放量、需求不稳和政策变化是制约未来中国写字楼市场继续增长的主要负面因素。短期来看，由于两个衡量市场健康情况的指标入住率和租金回报率依然比较合理，因此短期写字楼市场仍将保持稳定的上升。但是长期来看，一方面，2010年和2011年均出现了写字楼新开工面积的大幅增加，这些新增供应将在2012年之后陆续进入市场；另一方面来看，写字楼的需求与国民经济的增长速度、第三产业的发展速度息息相关，在经济转型、金融危机阴云仍然持续的大背景下，经济和第三产业的增长速度无疑将出现一定程度的下滑，对写字楼的需求也将有所放缓。因此，未来中国主要城市的写字楼市场或将出现明显的调整压力。

报告价值

　　本行业报告主要依据国家统计局、国家商务部、国土资源部、国家发改委、国家信息中心信息资源开发部、国家住房和城乡建设部、中国指数研究院、全国商业信息中心、中国房地产行业协会、北京房地产学会、国民经济景气监测中心、《中国房地产年鉴》、国内外相关刊物的基础信息以及房地产行业研究单位等公布和提供的大量资料，结合深入的市场调查资料。

　　本办公楼行业报告，立足于世界办公楼行业整体发展大势，对中国办公楼行业的发展情况、经济运行数据、主要细分市场、区域市场、竞争格局等进行了分析及预测，并对未来办公楼行业发展的整体环境及发展趋势进行探讨和研判，最后在前面大量分析、预测的基础上，研究了办公楼行业今后的发展与投资策略，为办公楼开发等企业在激烈的市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。

报告目录

第一章 办公楼的相关概述 1
第一节 商业地产的相关介绍 1
一、商业地产内涵 1
二、商业地产的分类 1
三、商业地产发展规模分级 1
四、商业地产的主要特征 2
第二节 办公楼相关阐述 3
一、办公楼类型划分 3
二、办公楼管理制度 3
1、高档办公楼物业管理体制 3
2、物业管理的主要职责 4
三、办公楼布局结构 4
四、办公楼规模组成 5
五、办公楼设计要点 5

第二章 2011年全球房地产业运行动态分析 6
第一节 全球房地产发展分析 6
一、2010年全球房产市场现状 6
二、2011年全球房产市场现状 6
三、2011年全球房地产发展形势分析 7
四、2011年全球商业地产市场已趋稳定 11
五、2011年全球房地产市场投资预计 12
第二节 世界部分国家房地产发展分析 13
一、2011年美国房地产市场发展分析 13
二、2011年欧洲房地产市场发展分析 14
三、2011年法国房地产市场发展分析 14
四、2011年英国房地产市场发展分析 15
五、2011年日本房地产市场发展分析 17
六、2011年泰国房地产市场发展分析 18
第三节 港台地区房地产状况 19
一、2011年香港房地产市场发展分析 19
二、2011年台湾房地产市场发展分析 19
三、2011年台商鼓励陆企赴台投资房地产 23
第四节 2012年世界房地产市场预测 24
一、2012年全球房地产市场分析预测 24
二、2012年全球房地产投资前景及市场 25
三、2012年美国房地产市场分析预测 28

第三章 2011年国际办公楼市场运行状况分析 29
第一节2011年国际办公楼市场运行环境分析 29
一、2011年世界经济形势与展望 29
二、2012年世界经济形势与展望 42
第二节 2011年国际商业地产市场动态分析 44
一、2011年国际商业地产市场分析 44
二、2011年新兴市场商业地产市场分析 44
三、2012年国际商业地产市场分析 45
第三节 2011年国际办公楼国际市场运行分析 45
一、办公楼国际市场分析 45
二、办公楼亚太市场价格行情 46
三、2012年全球写字楼市场展望 48
第四节 2011年办公楼国际区域市场分析 48
一、美国办公楼市场分析 48
二、日本办公楼市场分析 48
三、香港办公楼市场分析 49

第四章 2011年中国办公楼产业运行环境解析 50
第一节 2011年中国宏观经济环境分析 50
一、国民经济运行情况GDP(季度更新) 50
二、消费价格指数CPI、PPI（按月度更新） 50
三、全国居民收入情况（季度更新） 54
四、恩格尔系数（年度更新） 54
五、工业发展形势（月度更新） 55
六、固定资产投资情况（月度更新） 57
七、财政收支状况（月度更新） 58
八、货币供应量（月度更新） 60
八、中国汇率调整（人民币升值） 61
九、存贷款基准利率调整情况 62
十、存款准备金率调整情况 62
十一、社会消费品零售总额 63
第二节 2011年中国办公楼产业政策解读 64
一、2010年主要房地产政策综述 64
二、2011年1季度房地产行业主要政策分析 67
三、2011年2季度房地产行业主要政策分析 76
四、2011年3季度房地产行业主要政策分析 83
第三节 从当前房地产市场形势看未来调控政策取向 90
一、当前房地产市场形势分析 91
二、未来房地产调控政策取向预测 94
三、相关政策建议 95
第四节 对2010-2011年房地产市场调控的思考 96
一、当前房地产调控的主要特点 96
二、房地产调控要解决的若干核心问题 98
三、进一步完善房地产调控的若干建议 99
四、2012年房地产调控兼顾长短目标 101

第五章 2011年中国房地产业运行态势分析 103
第一节 2010年房地产市场运行分析 103
一、2010年中国房地产市场整体情况 103
二、2010年中国房地产市场热点问题 103
三、2010年房地产开发完成情况 111
四、2010年商品房销售面积和销售额增长情况 115
五、2010年房地产开发企业资金来源情况 117
六、2010年全国房地产开发景气指数 118
第二节 2011年全国房地产市场运行情况 119
一、国房景气指数变动情况 119
二、房地产开发投资情况 120
三、房地产开发企业资金来源情况 124
四、商品房建筑与销售情况 125
五、全国房地产市场价格变动情况 129
六、2011年房地产行业大事记 132
第三节 2011年中国商业地产市场运行分析 135
一、2010年中国商业地产市场发展总体状况 135
二、2011年中国商业地产市场发展总体状况 138
三、2011年商业地产发展存在的风险 141
第四节 2012年房地产市场发展趋势预测 144
一、房地产政策调整 144
二、土地供应量走势 145
三、房地产资金走势 145
四、保障性住房走势 146
五、政策性商品住房——限价房走势 146
六、商品房走势 146
七、商品房价格走势 147
八、房地产业产业质量标准化走势 147
九、2012年房地产业的警示 148

第六章 2011年中国办公楼市场运行新形势分析 149
第一节 2011年中国办公楼市场运行综述分析 149
一、办公楼市场特征分析 149
二、办公楼开发投资 149
第二节 2011年中国办公楼市场需求分析 151
一、办公楼供给情况分析 151
二、办公楼销售情况分析 152
三、办公楼供需平衡分析 154
第三节 2011年中国办公楼价格走势分析 155
一、2011年办公楼价格走势分析 155
二、2012年办公楼价格走势预测 156
第四节 2011年中国办公楼品牌市场结构分析 157
一、2011中国房地产百强企业研究报告 157
二、2011中国房地产上市公司TOP10研究 171
三、2011年上半年中国房地产企业销售排行榜 183

第七章 2011年中国办公楼重点区域市场运行分析 191
第一节 2011年中国办公楼区域市场分析 191
一、华南 191
二、华北 191
三、华东 192
四、华中及华西地区 192
第二节 2011年中国办公楼重点省市场运行分析 192
一、北京 192
二、上海 196
三、西安 197
四、重庆 198
五、大连 201
六、深圳 202
七、广州 203
八、天津 203
九、南京 205
十、青岛 212
十一、武汉 213
十二、长沙 214
十三、杭州 215
十都、成都 216

第八章 2011年中国办公楼物业管理探析 219
第一节 办公楼物业管理相关概述 219
一、办公楼物业特点 219
二、办公楼物业管理的特征 220
三、办公楼物业管理的内容 221
四、办公楼物业管理的要求 225
第二节 2011年中国物业管理发展的概况 226
一、中国物业管理发展状况综述 226
二、中国物业管理行业结构简析 227
三、物业管理行业的新动向 231
四、我国物业管理发展存在的问题及其发展方向 234
第三节 办公楼物业管理成本的精益控制分析 240
一、办公楼物业管理企业成本构成 240
二、成本临界点控制 240
三、能源成本的精益控制 241
四、人力成本的精益控制 242
第四节 办公楼物业管理的策略分析 243
一、办公楼物业管理水平提升的对策 243
二、办公楼物业管理服务可持续发展的有效途径 246
三、办公楼物业管理服务的核心价值 248
四、办公楼物业管理的品牌化战略 250

第九章 2011年中国办公楼市场竞争新格局透析 257
第一节 2011年中国办公楼市场竞争综述 257
一、2011年房地产行业洗牌状况 257
二、2011年写字楼市场竞争激烈 258
第二节 2011年中国办公楼产业集中度分析 258
一、市场集中度分析 258
二、区域集中度分析 259
第三节 2012-2016年中国办公楼产来竞争趋势分析 260

第十章 2011年中国办公楼相关企业运行指标分析 262
第一节 北京中关村科技发展(控股)股份有限公司 （000931） 262
一、企业概况 262
二、企业主要经济指标分析 262
三、企业盈利能力分析 263
四、企业偿债能力分析 264
五、企业运营能力分析 264
六、企业成长能力分析 264
第二节 北京首都开发股份有限公司（600376） 265
一、企业概况 265
二、企业主要经济指标分析 265
三、企业盈利能力分析 266
四、企业偿债能力分析 267
五、企业运营能力分析 267
六、企业成长能力分析 267
第三节 上海世茂股份有限公司（600823） 268
一、企业概况 268
二、企业主要经济指标分析 268
三、企业盈利能力分析 270
四、企业偿债能力分析 271
五、企业运营能力分析 271
六、企业成长能力分析 272
第四节 保利房地产（集团）股份有限公司（600048） 272
一、企业概况 272
二、企业主要经济指标分析 273
三、企业盈利能力分析 275
四、企业偿债能力分析 276
五、企业运营能力分析 277
六、企业成长能力分析 277
第五节 其企业运行分析 277
一、中国海外发展有限公司 277
二、SOHO中国有限公司 278
三、香港新世界发展 279

第十一章 2012-2016年中国办公楼行业前景预测分析 280
第一节 2012-2016年中国商业地产市场的发展前景及趋势 280
一、2012年中国商业地产行业发展展望 280
二、2012年中国商业地产投资机会分析 282
三、2012-2016年中国商业地产行业发展趋势 283
第二节 2012-2016年中国办公楼发展趋势 288
一、综合化 288
二、生态化 289
三、节能化 289
四、专业化 289
五、智能化 290
六、灵活性 290
第三节 2012-2016年中国办公楼市场规模预测 291
一、办公楼的供给状况分析 291
二、办公楼的需求状况分析 291
三、我国写字楼亟待制定统一的评价标准 293
四、中国写字楼细分化发展趋势分析 297
五、未来写字楼的三种发展类型 297
六、个性化写字楼将成为未来市场的趋势 298
七、生态办公需求将成为写字楼发展的新趋势 301

第十二章 2012-2016年中国办公楼行业投资战略分析 304
第一节 2011年中国办公楼产业投资概况 304
一、办公楼投资者的类型及特点 304
二、2011年中国写字楼投资市场重新活跃 305
三、写字楼投资已成为房地产投资的金矿 305
四、新型写字楼产品日渐受投资市场青睐 307
第二节 2012-2016年中国办公楼行业投资机会与建议 307
一、现阶段是写字楼投资的好时机 307
二、投资回报高小户性写字楼成新宠 308
三、中国写字楼市场投资前景广阔 310
四、未来写字楼仍是外资投资房地产的主要领域 313
第三节 2012-2016年中国办公楼行业风险及规避 315
一、写字楼投资过程中的风险分析 315
二、写字楼投资风险的产生因素 315
三、当前经济环境下写字楼市场投资存在风险分析 316
四、写字楼投资风险的防范策略详述 316
第四节 写字楼市场的投资建议 335
一、写字楼投资的诀窍 335
二、投资写字楼需注意的问题 336
三、中小投资者投资写字楼切忌盲目 337
四、个人投资写字楼的八个要点 338

第十三章 2012-2016年中国办公楼行业发展战略 340
第一节 渠道策略 340
一、营销渠道运用要点——广告 341
二、营销渠道运用要点——新闻报道 342
三、营销渠道运用要点——直邮 342
四、营销渠道运用要点——互联网 342
五、营销渠道运用要点——朋友介绍 343
第二节 销售策略 343
一、形象差异化是办公楼营销的终点 343
二、客户定位应遵循四项原则 344
三、商业与办公楼关系的六项原则 344
四、主动出击是最重要的营销手段 344
五、办公楼整栋销售探秘 344

图表目录

图表：美国2008年以来GDP季度环比增长率 29
图表：2008-2011年美国GDP、消费、投资和出口折年率季度同比增长 30
图表：2008-2011年2季度各因素对美国经济增长的贡献度 30
图表：2009-2011年美国工业产值增长及产能利用率变化 31
图表：2008-2011年9月美国CPI&PPI变化趋势 32
图表：08年9月——2011年9月美国月度失业率情况 33
图表：1997-2011年3季度欧盟16国GDP季度同比增长率 34
图表：2008-2011年6月欧元区、德国、法国、意大利工业产值月环比变化 35
图表：2008年9月-2011年9月欧元区CPI、PPI同比增长变化 36
图表：1997-2011年3季度欧盟16国失业率率变化 36
图表：2008-2011年3季度（季调后）日本实际GDP环比年率变化 37
图表：2011年1月-2011年6月日本工业产值情况 38
图表：2009-2011年9月日本CPI增长变化 39
图表：2009-2011年9月日本失业率变化 40
图表：1998年I季度—2011年Ⅲ季度国内生产总值季度累计同比增长率（%） 50
图表：2001年11月—2011年11月居民消费价格指数（上年同月=100） 53
图表：2001年11月—2011年11月工业品出厂价格指数（上年同月=100） 54
图表：2001年11月—2011年11月工业增加值月度同比增长率（%） 56
图表：2001年1-11月—2011年1-11月固定资产投资完成额月度累计同比增长率（%） 58
图表：2001年11月—2011年11月货币供应量月度同比增长率（%） 61
图表：2001年11月—2011年11月社会消费品零售总额月度同比增长率（%） 64
图表：2010年主要房产相关政策汇总 64
图表：2011年“新国八条”政策要点和主要内容 68
图表：2011年1季度加快推进保障性住房建设相关举措 70
图表：2011年35个大中城市房价控制目标 72
图表：2011年上半年加快推进保障性住房建设相关举措 77
图表：2011年上半年大型机构存款准备金率调整情况 81
图表：2011年以来央行上调一年期商业存贷款基准利率变动情况 81
图表：2011年3季度加快推进保障性住房建设相关举措 84
图表：截至2011年9月14日部分已出台限购令城市相关情况 89
图表：2010-2011年全国商品房竣工面积增速回升，市场供应量增加 91
图表：2011年以来全国商品房销量增速回落 92
图表：2011年以来全国70个大中城市新建商品住宅环比价格指数变动情况 93
图表：2011年以来全国70个大中城市新建商品住宅环比价格上涨、下跌城市个数 94
图表：2008年12月-2010年12月累计全国房地产土地购置与开发面积及同比增长率变动趋势 112
图表：2008年12月-2010年12月累计固定资产投资与房地产开发投资增长率变动趋势 112
图表：2009年11月-2010年12月累计不同用途房地产开发投资构成情况 113
图表：2008 年12月-2010年12月累计不同用途房地产开发投资增长率变动情况 114
图表：2009年11月-2010年12月累计不同地区房地产投资额完成情况 114
图表：2008年12月-2010年12月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势 115
图表：2008年12月-2010年12月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势 116
图表：2008年12月-2010年12月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势 116
图表：2009年11月-2010年12月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况 117
图表：2008年12月-2010年12月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势 118
图表：2007年12月-2010年12月国房景气指数及主要分类指数走势 119
图表：2008年12月-2011年11月房地产开发综合景气指数及主要分类指数走势 120
图表：2010年10月-2011年11月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势 121
图表：2010年10月-2011年11月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况 122
图表：2009年5月-2011年11月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势 122
图表：2010年10月-2011年11月累计不同地区房地产投资额完成情况 123
图表：2008年4月-2011年11月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势 123
图表：2010年10月-2011年11月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况 124
图表：2008年12月-2011年11月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势 125
图表：2010年10月-2011年11月累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势 126
图表：2010年10月-2011年11月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势 127
图表：2010年10月-2011年11月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势 127
图表：2010年10月-2011年11月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势 128
图表：2010年10月-2011年11月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势 129
图表：2011年11月份70个大中城市住宅销售价格指数 129
图表：2011年11月份70个大中城市住宅销售价格指数（续） 131
图表：2010年一线城市商业地产整购成交案例 135
图表：2010年二、三线城市商业地产整购成交案例 137
图表：2001-2011年办公楼开发投资完成额及增长率 150
图表：2010年1月-2011年年11月办公楼开发投资完成额及增长率 151
图表：百强企业2006-2010年销售额及变化 158
图表：百强企业2006-2010年销售面积及变化 159
图表：百强企业2006-2010年市场份额及变化 160
图表：综合实力TOP10企业2006-2010年市场份额 160
图表：百强企业2006-2010年资产状况及变化 161
图表：百强企业2006-2010年营业收入与净利润及变化 162
图表：百强企业2008-2010年盈利及费用指标均值 163
图表：百强企业2008-2010年盈利能力分析指标均值 163
图表：百强企业2007-2010年成长性指标 164
图表：百强企业2006-2010年土地储备规划建筑面积均值及变化 165
图表：百强企业2006-2010年预收账款均值及变化 166
图表：百强企业2006-2010年经营性现金流情况 166
图表：百强企业2008-2010年资产负债率和流动比率 167
图表：百强企业2006-2010年筹资活动现金流入和银行授信额度 168
图表：百强企业2008-2010年运营效率指标分析 169
图表：百强企业2006-2010年营业税及所得税 170
图表：2010年1月-2011年11月北京写字楼成交面积及套数走势图 194
图表：2010年1月-2011年11月北京写字楼成交价格走势图 194
图表：2011年11月北京各城区写字楼成交面积及均价分布图 195
图表：2011年11月北京各环线写字楼成交占比图 195
图表：2009-2011年南京商业地产成交走势 206
图表：2008-2011年北京中关村科技发展(控股)股份有限公司主营经济指标 263
图表：2008-2011年北京中关村科技发展(控股)股份有限公司盈利能力表 263
图表：2008-2011年北京中关村科技发展(控股)股份有限公司偿债能力表 264
图表：2008-2011年北京中关村科技发展(控股)股份有限公司运营能力表 264
图表：2008-2011年北京中关村科技发展(控股)股份有限公司成长能力表 264
图表：2008-2011年北京首都开发股份有限公司主营经济指标 266
图表：2008-2011年北京首都开发股份有限公司盈利能力表 266
图表：2008-2011年北京首都开发股份有限公司偿债能力表 267
图表：2008-2011年北京首都开发股份有限公司运营能力表 267
图表：2008-2011年北京首都开发股份有限公司成长能力表 267
图表：2008-2011年上海世茂股份有限公司主营经济指标 270
图表：2008-2011年上海世茂股份有限公司盈利能力表 270
图表：2008-2011年上海世茂股份有限公司偿债能力表 271
图表：2008-2011年上海世茂股份有限公司运营能力表 272
图表：2008-2011年上海世茂股份有限公司成长能力表 272
图表：2008-2011年保利房地产（集团）股份有限公司主营经济指标 275
图表：2008-2011年保利房地产（集团）股份有限公司盈利能力表 275
图表：2008-2011年保利房地产（集团）股份有限公司偿债能力表 276
图表：2008-2011年保利房地产（集团）股份有限公司运营能力表 277
图表：2008-2011年保利房地产（集团）股份有限公司成长能力表 277
图表：写字楼营销推广渠道示意图 340
图表：写字楼营销推广渠道层次图 341